24 Şubat 2022 yılında Rusya, Ukrayna’ya savaş ilan etmiş ve bölgesel ülkeler bu durumdan etkilenmişti. İki taraf arasında taraf tutmayan Türkiye’ye ise Rus ve Ukraynalı göçü yaşandı. Özellikle Antalya’ya gelen Rus ve Ukraynalılar, kira fiyatlarında artışa neden oldu. Yüksek kiraya vermek isteyen ev sahipleri kiracılarını zorla çıkarmak için birçok yola başvurmuştu. Bu durum ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarını doğurmuştu. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırma Merkezi ile Sahibin.com iş birliği yaptıkları araştırma kapsamında kiralardaki dalgalanmayı araştırdı. Ortaya çarpıcı sonuçlar çıktı.
KİRALAR SERT DÜŞÜŞE GEÇTİ
24 Şubat 2022 tarihinde çıkan savaş sonrasında Rus ve Ukraynalılar, Antalya’ya göç etti. Bu göç dalgası 2022 yılından itibaren kiralık konut fiyatlarını çok etkiledi. 2022 yılında kiralık konut talebinde yükseliş olması ev sahiplerini sevindirse de yerel halk için olumsuz sonuçlandı. 2023 yılından itibaren yavaş yavaş tersine göçün başlamasıyla kiralarda sert düşüş yaşandı.
ORTALAMA KİRA NİSAN 77 TL/m2 YÜKSELDİ
Savaşın etkisiyle Antalya’da 2022 yılında kira fiyatları Türkiye ortalamasının çok üzerinde artış gerçekleştirmişti. 2022 yılı ocak ayına bakıldığında metrekare başına 32 TL olan ortalama kira nisan ayına gelindiğinde 77,3 TL’ye çıktı. Ortalama kiralar savaş nedeniyle 3 ay gibi bir sürede 2,4 katına çıktı. 2021 yılından nisan 2022 yılına yıllık artış ise yüzde 329 olmuştur. Türkiye geneli kira ise metrekare başına 28 TL’den 48 TL’ye yani 1,7 katına çıkmış, yıllık artış da yüzde 182 oranında artmıştır. Bu yüksek farkın ortaya çıkmasında talep artışında yaşanan ani patlama etkisi büyük olmuştur.
2024’DE DURAĞAN OLDU
Antalya’da ev kiraları 2021 yılında sabit ilerlerken 2022 yılının şubat ayı itibariyle artış göstermiş ve giderek yükselmiştir. Kira fiyatlarında yaşanan olağanüstü artış talepte meydana gelen ani bir artış sürede yaşanmıştır. 2023 yılının nisan ayından itibaren sert düşüş yaşamış ve 2024 yılında ise bu durum durağına geçmiştir. Durağına geçmesinde temel neden ise tersine göçün yaşanmasıdır. Kira fiyatlarının artması Rus ve Ukraynalıları yeniden ülkelerine ya da başka Avrupa ülkelerine gitmesine neden olmuştur.
KİRALIK SAYISI ÜÇ AY İÇERİSİNDE ARTMIŞTIR
Kira fiyatlarının artış sayısı ile kiralık ilan sayısı artış birbirini izlemiştir. Antalya genelinde, 2022 yılında şubattan marta artış 8.512’den 8.916’ya çıkmıştır. Bu artış yüzde 4,7 olarak hesaplanmıştır. Ruslar ve Ukraynalıların da ülkeye girmesiyle bu durum değişmiştir. Nisan ayında 10.470’e yani aylık artış olarak yüzde 17,4’e çıkmıştır. Mayıs ayında ise 12.756’ya çıkmış aylık artış ise yüzde 21,8’e yükselmiştir. Fiyatların beklenmedik bir şekilde artması arzı da etkilemiştir. Üç aylık bir zaman dilimindeki artış gözle görülür seviyeye yükselmiştir. 2023 yılının nisan ayında büyük bir düşüş yaşayan ilanlarda 2024 yılı itibariyle durağanlaşmaya geçmiştir.
GİRİŞ-ÇIKIŞLARINDA BÜYÜK DEĞİŞİM
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, yabancı giriş ve çıkış istatistiklerine göre Rusya vatandaşlarının 2017-2021 döneminde yıllık giriş sayıları çıkışlardan yüzde 0,2 ile 0,7 arasında daha fazla iken 2022 yılında fark yüzde 2,9’a (152 bin) sıçramıştır. 2021’de 4 milyon 694 bin Rus giriş yaparken bu sayı 2022’de 5 milyon 233 bine yükselmiştir.
Buna karşılık giriş yapan Ukraynalı sayısında 2021’den 2022’ye 2 milyon 57 binden 675 bine çok büyük bir düşüş yaşanmıştır. Çıkan sayısı ile fark 33 bin yani Rus net göçünün beşte biri kadardır. 2023 yılında 6 milyon 314 bin Rus giriş yaparken çıkış yapan sayısı 6 milyon 436 bin olmuştur; 122 binlik net çıkış (– yüzde 1,9) vardır. 2023’te giriş ve çıkış yapan Ukraynalı sayısı sırasıyla 840 bin ve 858 bin olup net çıkış 18 bindir.
TÜRKİYE ORTALAMASI ILIMLI
Haziran 2022 tarihinden itibaren Antalya’da yıllık kira artışında düşüş yaşanmaya başlanmış ve eylül ayına geldiğimizde yüzde 193’e kadar inmiştir. Türkiye genelinde ise bu dönemde yıllık artışta yavaşlama gözlemlenmiştir. Antalya’daki sert düşüşle kıyaslama yapıldığında azalış temposu oldukça ılımlı olmuştur. Antalya’da yıllık kira artışında gözlemlenen ani duraklama asıl olarak kiralık konut arzında oluşan yüksek artışların etkili olduğu görülmüştür. Bu değerlendirmeler ışığında, nisan ayından temmuz ayına üç aylık kiralık konut ilan sayısı 10.470’ten 14.372’ye, Eylül’de de 16.600’e ulaşmıştır. Nisandan eylüle yani 5 ay içinde 6.130 konut ilan yoluyla piyasaya arz edilmiştir, bu artış oranı ise yüzde 59 olmuştur.
ARTAN KİRALAR ANTALYALILARA GÖÇE ZORLADI
Yeni konutların hemen tamamlanması mümkün olmayacağından dolayı olağanüstü yüksek kiraların Antalyalıların bir kısmını başka illere göç etmeye zorladığı ya da göçe teşvik etmesine neden olmuştur. Yazlık ev sahiplerinin de bir kısmının evlerini kiraya çıkarmıştır. İlan sayısındaki büyük artışın bir diğer nedenine bakıldığında ise ilçelerde görülen büyük nüfus değişimleridir. İlçelerde nüfus artış ya da azalışın da çok sayıda kiralık konutun çıkması doğal olarak değerlendirilmiştir. Son aylara bakıldığında ise normalleşmeye uyumlu olarak ilan sayısının durağanlaşması da yapılan bu çalışmayı ve açıklamayı desteklemiştir.
2022 yılında eylül ayından kasım ayına yıllık artış oranında yeniden yükseliş yaşanmış ve oran yüzde 302’ye yükselmiştir. Bu iki aylık ara dönede kiralık ilanlarında azalma yaşanmıştır. 16.00’den, 14.770 gerilemiş, aralık ayında ise 16.023’e yükselmiştir. Aralık 2022 tarihinden itibaren yıllık kira artışında sert ve uzun soluklu bir düşüş gözlemlenmiştir. Yıllık artış oranı mayıs 2023’te yüzde 57,6’ya kadar inmiştir. Bu 5 aylık dönemde kiralık ilanlarında belirgin bir yavaşlama yaşanmıştır. Kiralık ilan sayısı yüzde 15 ile sınırlı olmuş, 16.023’ten 18.428’e yükselmiştir. Kiralık ilan sayısında görülen bu mütevazı artış yıllık kira fiyatlarında artışlarında sert düşüşü açıklamak için yeterli görülmemiştir. Gerçek kiralar ele alındığında ise yıllık artış bu dönemde durmak noktasına gelmiştir. Cari fiyatta artışın tamamına yakını enflasyondan oluşmuştur.
DURGUNLUĞU AÇIKLAMAK İÇİN DIŞ GÖÇE BAKMAK GEREKİYOR
Yaşanan durgunluğu açıklamak için dış göç tarafına bakmak gerekiyor. 2022 yılında 152 bin Rus vatandaşı Türkiye’ye yerleşmiş bir yıl sonra ise 122 bini ülkeyi terk etmiştir. 2023’ün ilk 5 ayında gerçekleştiği tahmin edilen aksi yöndeki göç dalgası çok büyük ölçüde Antalya kaynaklı olduğu bilinmektedir. Tersi yöndeki göç bir yandan önemli sayıda kiralık dairenin boşalmasına neden olmuştur. Talep baskısına da son vermiştir.
Mayıs 2023-Ocak 2024 dönemi Antalya kiralık konut piyasasının normale dönüş yaşamıştır. Bu dönemde Antalya’da yıllık kira artış oranı önce Türkiye artış oranının altına inmiş ve dönem sonuna kadar böyle devam etmiştir. Ocak 2024’te ise seyri Türkiye geneli ile paralel düzeye gelmiştir. Ocak 2024 tarihine yıllık artış oranı ise yüzde 27’ye, TÜFE artışının bir hayli altına düşmüştür.
DÜŞÜŞLER BOŞ EVLERİN SAYISINI ARTTIRDI
Rusların ve Ukraynalıların tersine göç yapması Antalya’daki kiralık ev sayılarının giderek artmasına yol açtı. Ev sahipleri kiracı anlaşmazlıkların arttığı dönemler geri de kalsa da enflasyona ve 1 Temmuz 2024 tarihinde kaldırılan yüzde 25 sınırı nedeniyle kiralar yeniden yükselmeye başlamıştır. Kiralık daireler ilçeden ilçeye farklılık göstermektedir.
