Her geçen gün ülkemizin ekonomik koşulları hızlı bir şekilde değişmekte ve enflasyon hızla artarken kira uyuşmazlıkları söz konusu olmakta, kiracılar ile ev sahipleri arasında kira bedelinin tespiti hususunda anlaşmazlıklar yaşanmakta, her yıl yargıya bir yığın dosya daha dâhil olmaktadır.
Güncel bir konu olan kira bedelinin tespiti konusunu güncel ihtiyaçlar doğrultusunda bu yazımın konusu olarak ele almaktayım.
Kira bedelinin belirlenmesi davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak kiralayan olarak kiracıdan günün koşullarındaki emsal kira bedelini talep edebilmek için normal şartlarda kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmelidir. Kiraya veren bakımından açılacak davalarda belirlenecek yeni kira bedelinin hangi yenileme yılından itibaren geçerli olacağı noktası da ayrıca önem taşımaktadır. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması durumunda; ya yeni kira dönemi başlangıcından itibaren en az otuz gün önce dava açılmalı ya da yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önceki bir süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağına ilişkin bir bildirim (bildirimin tebliğ edilmesi de gerekmektedir) yapılmış olmalıdır. Kira sözleşmesinde eğer bir artış hükmü bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Yani artış hükmü olan bir kira sözleşmesinde örneğin, 01.01.2025 tarihinde başlayacak kira dönemi için 31.12.2025 tarihine kadar açılabilecek kira tespit davası ile 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeni kira bedeli talep edilebilir.
Yargıtay kararlarına göre "hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Kira bedeli tespiti davasını yürütmekte olan mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi (eski kiracı olması sebebiyle hakkaniyetli bir indirim yapılmaktadır) yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
Kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm sözleşmede bulunmakla birlikte oran veya oranın tespiti hususunda ve buna dayalı olarak artış miktarı üzerinde taraflarca anlaşmazlık yaşanabilir. Böyle durumlarda da her iki taraf tarafından kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir.
Kira bedelinin tespiti davasında belirlenecek rakam açık ve net olmalıdır, bu nedenle dava belirsiz alacak davası olarak açılamayacağı gibi dava sırasında da bedel ıslah yolu ile artırılamaz. Yani dava dilekçesinde aylık kira bedeli olarak ne istenmişse o rakamın fazlasına mahkemece karar verilemez. Dava dilekçesinde talep edilen tutardan daha fazla bir rakam bilirkişi tarafından belirlense dahi, davacının talebiyle bağlıdır mahkeme. Bu arada dava devam ederken yargılama konusu yapılan döneme ilişkin kiracı tarafından ödenen kira bedelinden daha düşük bir rakam bilirkişi tarafından belirlenmiş olursa yargılamada, mahkeme kiracının fiilen ödediği rakamın altına karar veremez, bu durumda kiracının ödediği rakama karar vermelidir. Yargıtay kararları bu yöndedir. Ayrıca bu durumda kiracı davanın açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderleriyle vekâlet ücretinden de sorumlu tutulmaması gerekir.
Kiracının sözleşmede kararlaştırılan bedelden düşük bir bedel ödemesi ve kiraya verenin ihtirazı kayıt olmaksızın bu bedeli kabul etmesi, doğmuş ve varlığını sürdüren tespit davası açma hakkını ortadan kaldırmayacağı gibi taraflar arasından yeni şartlarla kurulmuş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli olmaz. Kira bedelinin indirilmesine dair anlaşmanın mutlaka yazılı olması gerekir.
Kira tespit davası sonucunda kesinleşen karar ile kira farkı alacağı muaccel hale geleceğinden tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekmektedir. Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının talep edilebilmesi için öncelikle iş bu kararın kesinleşmiş olması gerekmektedir. Ancak kesinleşme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere temerrüt faizi uygulanması mümkündür.
Yargıtay 3.H.D.'nin 2017/8181 E, 2019/6293 K, sayılı kararına göre; kiracı tarafından ihtirazı kayıt konularak ödenen kira bedeli için o dönem içerisinde tespit davası açılması halinde, mahkemece kira bedelinin bir önceki dönem ödenen kira bedeli de göz önüne alınarak üretici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı nazara alınarak artış yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Yani kiracı da ihtirazı kayıtla ödeme yaptığı takdirde, o dönem içerisinde kira bedelinin tespiti davası açarak kira bedelinin tespitini talep edip, karar kesinleştiği takdirde fazla ödemiş olduğu bir tutar var ise o tutarı ev sahibinden geri isteyebilir.
